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国内外主要国家新城开发分析

发布时间
2017/11/15/ 11:35
来源
中国产业规划网
点击:

摘要由新城开发开发公司负责制订新城总体发展的“总体规划”,确定未来新城发展的战略框架,设定规划目标,分析影响发展规划的限制因素,以及为达到规划目标提出的对策。

 

国内外主要国家新城开发分析

 

  一、政府规划引导,新城开发公司具体操作的英国新城开发

 

  (一)英国新城建设的背景

 

  对新城建设推动最为有力的时期是二战结束初期。随着战争在欧洲大陆的结束,成千上万的军队退役人员不断返回家中,住房严重紧缺的矛盾即刻显现出来。为了避免大规模出现城市蔓延这一种“社会不治之症”,亟需建立新城镇来应对战后的大城市问题。因此新城的建设成了政府工作中必须优先考虑的问题。1945年10月,刘易斯·斯尔金组建了一个由有关官员和专家组成的新城委员会,制定出了新城规划的基本原则,并提出了各种可能的建设方法。

  新城规划是二战后对城市住房紧缺和普遍的住房条件低劣的回应。新城规划是建造新房以满足住房紧缺的政府规划的重要部分。政府的规划深受莱奇沃斯和韦恩两个田园城市的影响,这两个田园城市是依霍华德先生于1898年提出的思想而建造的。

  由Patrick Abercrombie 教授于1945年发布的关于大伦敦区域的重建规划打算以分散处置的方式减低城市的拥挤并鼓励在城市外围发展工业计划在距伦敦20-25英里的地方兴建10个新的卫星城市。随着战争的结束,LordReith被指派去主持一个委员会以检查新城及Abercrombie所建议的沿线是如何被建设成“自给自足和自我平衡的工作和生活社区”。该委员会仓促上阵并于1946年7月汇报了工作。

  新城委员会成立之后,在李斯(Lord John Reith)的指导下,对新城的选址、设立、开发、组织和管理等各个环节都进行了研究,提出了指导新城开发的一般原则,即:第一,新城应能综合配套;第二,新城应能就地平衡工作岗位和生活,保证新城居民的便利生活和就地工作。委员会起草了十分详尽的计划,政府制定的新城开发公司都是经过严格筛选,并经过实践证明在大规模的综合开发项目方面是很有经验的公司。

  政府对新城的建设予以高度重视,除将新城建设制定为优先发展的战略项目以外,英国还在1946年通过了《新城法》,1952年进一步通过《新城开发法》。在这两个法案推动下,将中心城市人口有计划地迁往新城。1946年到1950年之间完工的新屋,有4/5是由地方政府主导和在新城所建造的,解决了战后英国住房建设的一大半问题。《新城法》是战后新议会通过的最早的城市建设法律之一,该法详尽地阐述了二战之后的政府开发新城的政策要点,具体规定了新城选址,建立新城开发公司及新城管理授权等问题。

  1946年,英国中央政府连续发布了3份关于新城开发的研究报告,强调了新城开发的三个特点,第一,战后新城建设的作用是缓解大城市地区的住宅短缺压力;第二,战后的新城不是一种郊区住宅区,而是一种综合配套,以及能“自我平衡”的发展;第三,新城的开发由政府组建的开发公司来进行。报告同时还明确规定了新城开发中居住区开发的规则和新城的人口规模。各新城的人口规模一般控制在30000~50000人。

 

  (二)英国新城建设的目标

 

  主要目标

  英国新城建设的主要政策目标是建设一个“既能生活又能工作的、平衡和独立自足的新城”。这里的“平衡”有三层含义:第一,只总人口要有相当数量的本地就业人员;第二,新城的工业岗位不能是单一性的,以防止经济上的过分依赖性和单一企业造成垄断;第三,新城的阶级及阶层应该是混合型的,要能吸收不同层次的人来居住和工作。

  “独立自足”的含义是新城应有商业、学校、影院、公交、教堂等生活设施,要能给居民提供工作岗位。新城能否“独立自足”和能否达到“平衡”是密切相关、相辅相成的两个方面。就业人口和居住人口的“平衡”是“独立自足”的不可或缺的充分和必要条件。因此,在新城建设开发中,吸引工业相对于提供足够的住房来说显得更为重要。

 

  主要原则

  英国新城与一般城市相比,由若干方面的原则差异:第一,新城是由官方为人的开发机构,即新城开发公司统一规划和实施开发的。

  第二,新城必须与中心城市保持一定距离,且选用地价较低的农业用地,而不允许选用建成区边缘地带的土地。

  第三,新城开发不一营利为目的,但以市场化方式来运作。新城开发公司拥有土地出售、转让、租用等权利。

  第四,新城强调配套和自给自足,力求居住与工作岗位的平衡。

 

  (三)英国新城开发的三个阶段

 

  英国的新城开发建设,根据其规模特点可划为三个阶段:

  第一阶段,1946-1955年。1945年,国家级新城开发公司成立,标志着政府全面干预新城开发运动,为新城在全国范围大规模开发提供组织和资金保障,较多考虑社会效益而较少考虑经济效益(新城开发不以赢利为主是当时英国中央政府一项政策)。

  在这一阶段,英国的新城开发只限于点的孤立的开发,解决点内问题,强调自身建设和完善,较少考虑通过新镇点的开发解决地区发展不平衡问题。10年共建成14个这种格局的新镇,8个在伦敦周边,负责疏解伦敦地区人口压力。开发投资全部来自政府60年的长期低息贷款,因为密度低使市政设施投入过多,又因为规模小,不能提供足够的文化娱乐设施。

  第二阶段,1955-1966年。主要特点是城市规模扩大(人口规模扩至20万左右);城市功能分区趋向于综合功能分区格局;提高了城市平均密度;新镇开始作为区域的一个经济发展点,起到平衡地区经济、调整地区产业结构的作用,而不是单纯吸纳大城市的过剩人口。新镇的选址定点也从南部(伦敦地区)移向中部伯明翰地区和英国的东北部。这一时期的新镇建设费用仍然来自政府的长期低息贷款。

  第三阶段,1967-1976年。这一时期的新镇大部分在老镇基础上开发新的工业区和居住区形成。对于不适合单独扩展的小镇采用成片合并形式建设新镇。政府控制的新城开发公司的经济力量与镇内地方社团为主的经济力量合股,共同建设,建成的新城将成为新的地区经济增长点或者当地正在衰退的经济的复兴地。其建设费用也采用政府与民间团体合股的形式,政府不在全部承担新镇开发费用,鼓励私人合股开发新镇。规划特点:土地使用与交通紧密结合,注重道路交通系统的效率和经济性。

 

  (四)新城开发的组织运作

 

  新城开发公司的组成及职能

  英国伦敦新城开发公司,其成员主要由专业成员与熟悉本地情况的人士组成,也包括当地政府的代表,设有首席行政长官、财政、工程、建筑等工作部门。主要有3个职权:

  1.编制总体规划,确定选址方案;

  2.筹集资金进行基础设施建设;

  3.拥有强制购买土地权,即可以按现在土地使用功能的价格购买新城开发土地。

  根据新城法,中央政府还组建了新城委员会对新城开发公司的工作实行指导、监督。新城委员会对新城的选址、设立、开发、组织和管理等环节进行了研究,向开发公司提出指导新城开发的一般原则是:(1)新城应该自给自足;(2)新城应该能够平衡就业和生活,保证新城居民能就地生活和工作。

 

  新城开发公司的工作内容

  在新城委员会的指导下,新城开发公司的工作包括:①编制要开发的新城的总体规划;②在总体规划批准后,通过签约或强制的形式购买土地;③对土地进行管理和预留;④根据规划,在新镇范围内建造住宅、学校、工厂和公共的商业服务中心;⑤负责提供供水、排水、电力、通讯等新城基础设施。

  新城开发公司是独立于地方政府的机构,他们与地方政府的关系是协作关系。

  新城的设施(尤其是公共设施)布局采用分散布局的模式,在一个新城内,分别设置几个类似的副中心,然后,利用绿带把它们连接在一起。尽量减少公共活动空间的集中布局,以减少交通的拥挤。

  新城预留了20%的土地,以备未来的开发。

 

  新城开发运作

  首先,由新城开发开发公司负责制订新城总体发展的“总体规划”,确定未来新城发展的战略框架,设定规划目标,分析影响发展规划的限制因素,以及为达到规划目标提出的对策。

  其次,总体规划制订后经过公布、公众征询等过程,最后经国务大臣批准后生效。开发公司对购买的地块编制规划,并进行基础设施建设,使其成为可供城市开发的土地(熟地),再把土地拍卖给开发商,回笼资金。英国新城开发实际上是由政府提供了一个城市土地供应市场。

  其三,在总体规划的基础上,开发公司进一步制订详细规划,经与地方规划管理部门协商,报国务大臣的批准后,以特别开发令的形式下达开发许可书。开发许可书是一揽子的集成许可,包函了开发公司自身进行的开发项目;在开发公司转让的土地上实行开发的其他各类项目。整个新城的开发活动置于国务大臣的监控之下,他有权撤消或更改开发项目。

 

  新城建设

  开发公司一般掌握了新城规划中的80%左右的土地,这些土地是通过购买或强制征用获得的,资金绝大部分来自于财政贷款,因此,它负责建设道路、上下水、电力供应、煤气、电话等基础设施项目,并且直接投资建设住房、办公楼和工厂等设施,建筑物竣工后再将其出租或出售。新城建设基本结束后,开发公司即告解散,所有财产向新城委员会或地方政府移交。

 

 

责任编辑:Miya
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